三家大银行提供了6.82亿美元CMBS贷款来翻新旧金

三家大银行提供了6.82亿美元CMBS贷款来翻新旧金

时间:2020-03-23 19:55 作者:admin 点击:
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据一家评级机构的预售报告,巴克莱、高盛和富国银行(Wells Fargo)提供了6.82亿美元的CMBS债务,以重组第一市场大楼(First Market Tower)。

抵押贷款是提供给一家房地产投资信托公司之间的合资企业,附属于RREEF财产信托公司和纽约州教师退休制度(NYST RS)。位于费城的物业管理公司NickerBocker Properties是NYSTRS的一家子公司,是房东,并与其母公司一起被列为这笔交易的赞助商。

惠誉评级分析此次交易的信息显示,这笔10年期、固定利率、只计息的贷款以3.23%的利率支付利息,并以38层物业的业主手续费简单利息作为支持。

这些收益便利了RREE F America REIT II从NYSTRS公司获得49%的大楼利息,该公司于1998年收购了525个市场街,退休了2.445亿美元的现有债务,向NYSTRS公司归还了3.922亿美元的股权,为4140万美元的前期准备金提供了资金,并支付了390万美元的关闭费用,根据惠誉公司的分析。

纽约证券交易所的一位代表拒绝就交易或财产发表评论。

在6.82亿美元的抵押贷款中,4.22亿美元——分别为2.1亿美元的高级票据和2.12亿美元的初级部分——正在巴克莱领导的MKT2020-5.25亿单资产、单借贷方CMBS交易中证券化;其余2.6亿美元的高级Parripassu伴行票据预计将包括在未来的证券化中。

据惠誉(Fitch)引用的雷斯(Reis)数据显示,建于1972年的525号市场街(又称第一市场塔)位于旧金山金融区,是该市第三大办公楼,仅次于150万平方英尺555加利福尼亚街和120万平方英尺101加利福尼亚街。

该物业拥有超过100万平方英尺的办公空间、14965平方英尺的零售空间和几百平方英尺的储藏空间。它还有一个90个空间,地下停车库租赁给加州停车场-它有租赁权益从2016年7月到2021年7月。

截至2019年12月,该大楼目前出租给18名租户-13名办公室租户和5名零售租户-的比例为97.3%,在过去七年中,平均占用率略低于92%。惠誉积极地指出,该地有投资级、信誉良好的租户,占该大楼的近61%,其中包括亚马逊(亚马逊是最大的租户,占可出租面积的39.5%)、总部设在该市的富国银行(Wells Fargo)和一套保险公司,包括苏黎世美国保险公司、加州威利斯保险服务公司(Willis Ins Insurance Service s)和安联全球公司(Allianz Global Corporation&;Specialty)。它也是Sephora的北美公司总部,根据惠誉的说法,该公司租赁了超过16%的资产。将近48%的房产出租给科技租户;略超过20%的房产出租给金融服务租户;超过16%的房产出租给个人照管;近3%的房产出租给合法租户。

目前,资产运动平均租金低于市场利率。惠誉称,该物业的平均租金仅为每平方英尺71美元,但最近的一项评估将市场租金定为每平方英尺93.23美元。

自2018年8月以来,该大楼已获得了近36.77万平方英尺的新租赁和租赁更新,有效租金为每平方英尺近84美元。这部分得益于该地点的翻修。在过去五年中,约有1.021亿美元用于基本建设改善,其中包括7210万美元的租户改善,460万美元用于升级建筑系统。据惠誉提供的数据,还有1720万美元用于翻修大楼的大堂和广场,据该物业网站报道,该项目已于2016年完工。

有三个签约的租户-Amazon.com服务公司、软件公司SiftScience和Dragoneats-还没有搬到他们的空间里。亚马逊的空间,加上该公司已经占据的位置,包括3月1日开始租赁的四层楼和明年2月1日开始租赁的另外三层楼。Dragoneats的租约于今年1月1日开始,Sift的租约于2020年6月13日开始。

惠誉说,在贷款期间,大约80.6%的可出租空间与展期一致。超过19%和超过17.3%将分别于2025年和2028年到期,这是本期展期的最高浓度。

RREE F America REIT II的一位代表没有对调查作出答复。无法联系到RREEF财产信托基金。

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